Nabywanie udziałów albo akcji spółek kapitałowych nie zawsze dochodzi do skutku z dniem podpisania umowy zbycia. Często wymagane będzie dokonanie dodatkowych czynności. Przepisy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa (Dz. U. 2017 poz. 623) (dalej jako: „Ukowr”) zawierają ograniczenia w przypadku zbywania udziałów/akcji spółek, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej. Pomimo, że przepisy te obowiązują już od dłuższego czasu, nie każdy wie, kiedy obrót posiadanymi udziałami/akcjami może odbywać się w sposób swobodny. Niniejszy artykuł przybliży jakie wymagania stawia Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) w zakresie obrotu udziałem kapitałowym w spółkach kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.
Zadania KOWR
KOWR jest państwową osobą prawną, będącą agencją wykonawczą w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2077 oraz z 2018 r. poz. 62) do której zadań należy między innymi:
1) rozpatrywanie wniosków i wydawanie decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych,
2) wykonywanie prawa pierwokupu oraz prawa nabycia nieruchomości rolnych,
3) wykonywanie prawa pierwokupu oraz prawa nabycia udziałów i akcji spółek kapitałowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej5 ha,
4) rozpatrywanie wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytych nieruchomości rolnych przed upływem okresu 5 lat.
Na potrzeby niniejszego artykułu omówimy punkt 3) w zakresie działań realizowanych przez KOWR.
KOWR a spółki kapitałowe – potrzebna zgoda
Zgodnie z przepisami Ukowr, jeżeli udziałowiec albo akcjonariusz spółki kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5ha, zamierza zbyć swoje udziały/akcje, w pierwszej kolejności musi zawrzeć warunkową umowę sprzedaży udziałów/akcji ze zbywcą, a następnie powinien zwrócić się do spółki, której udziały/akcje są zbywane, aby dokonała ona zawiadomienia KOWR o sprzedaży.
Umowa warunkowa jest rodzajem umowy, która została zawarta pod pewnym warunkiem, a oznacza to, że może wywołać skutki dopiero po zajściu tego warunku. W przypadku zbycia udziałów/akcji spółki która jest właścicielem lub użytkowaniem wieczystym nieruchomości rolnych (o wspomnianej powierzchni) warunkiem właśnie będzie zgoda KOWR.
Zawiadomienie o planowanym zbyciu udziałów/akcji w sytuacji, o którym mowa w niniejszym artykule wymagać będzie przedstawienia następujących dokumentów:
1) wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółki,
2) odpisu księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,
3) potwierdzony za zgodność z oryginałem bilans oraz rachunek zysków i strat spółki, za trzy ostatnie lata obrotowe,
4) aktualna lista wspólników lub akcjonariuszy oraz umowa lub statut spółki,
5) oświadczenie zarządu spółki o wysokości zobowiązań warunkowych – zawierające m.in. klauzulę o następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia
Zobowiązanie warunkowe – czyli jakie?
Przez zobowiązania, o których mowa w punkcie 5) powyżej, rozumiemy zobowiązania, które mogą wystąpić w spółce takie jak m.in.: z tytułu udzielonej gwarancji, poręczenia, toczącego się postępowania sądowego/administracyjnego bądź podpisania umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie składników spółki.
W przypadku braku dołączenia do zawiadomienia wyszczególnionych powyżej dokumentów, zawiadomienie uważane będzie za bezskuteczne, co oznacza że nie zostało prawidłowo zgłoszone.
Zgodnie z Ukowr prawo pierwokupu udziałów/akcji, KOWR może wykonać w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania skutecznego zawiadomienia o planowanym zbyciu udziałów/akcji.
Dotkliwą sankcją, w przypadku nabycia własności udziałów/akcji spółki posiadającej nieruchomość rolną czy użytkowanie wieczyste niezgodnie z przepisami Ukowr jest nieważność takiej czynności prawnej.
Przed zbyciem lub nabyciem udziałów/akcji spółki, niezbędna jest analiza nieruchomości wchodzących w skład tej spółki. Czasami (z pozoru) wydaje się, że udziały/akcje nabywanej/zbywanej spółki pomimo uzyskanych zgód korporacyjnych, są wolne od obciążeń. Warto wcześniej przeanalizować sytuację prawną nieruchomości będących własnością spółki, w przeciwnym wypadku możemy narazić się na kupno kota w worku.
